面对融资成本上升和经济预期放缓的双重打击，高杠杆的地产股现在被视为欧洲股市中最脆弱的角落。华尔街对此警报频发。

摩根大通分析师表示，利率可能进一步上升构成了“重大逆风”，而此前花旗集团预测该地区房地产行业的价值可能减半。

在这类悲观评估不绝于耳之际，欧元区房地产行业近几个月已经遭受了重大损失。追踪大约30只股票的斯托克600房地产指数在过去一年里下跌了40%以上，市值蒸发了超过1000亿欧元（约合1080亿美元。从估值角度来看，欧洲地产股目前的交易水平接近全球金融危机期间的水平。

由于对抵押贷款的依赖，欧洲房地产行业已经负债累累。而欧洲央行为了对抗通胀而提高利率的决定推高了融资成本，并引发了对房地产行业融资能力的担忧。据外媒今年早些时候报道 ，在全球范围内，近1750亿美元的房地产信贷已被视为“不良资产” 。

高盛集团欧洲投资组合策略师Lilia Peytavin表示：

“在欧洲，投资者没有将房地产视为对冲通胀的工具，而是把注意力集中在杠杆率最高的公司上。这导致资产负债表脆弱的公司融资成本上升的风险尤其显著。”

根据美国银行3月份对基金经理的调查，房地产是欧洲“最不受欢迎的”行业。调查发现，约45%的受访者减持了地产股，这一比例是2月份的两倍多。这也反映在普遍存在的做空押注上。

房地产行业面临多重逆风

在经济衰退和信贷收紧的风险双双上升的情况下，分析师预计企业的盈利增长将立即受到打击，商业房地产被视为重灾区。追踪商业抵押贷款支持证券（尤其是质量较低）的指数正在急剧下跌。

高盛分析师Vinay Viswanathan和Lotfi Karoui在一份报告中写道，最近银行业的压力引发了对商业房地产行业溢出效应的合理担忧。他们写道：

“该行业继续面临新冠疫情后不利因素的影响，包括入住率下降、评估价值下降以及违约率上升。加上更高的融资成本、更高的融资需求和更严格的贷款标准，这意味着未来几个月的基本面背景充满挑战。”

投资商业和住宅房地产的德国房地产公司Aroundtown SA是今年欧洲股市表现最差的公司，仅次于瑞士信贷，自1月中旬以来市值已缩水一半以上。

房地产公司还面临着需求下降的问题，因为飙升的利率减少了抵押贷款申请，进而抑制了资产价值。此外，经济衰退的威胁也可能阻碍租金收入。

自美联储一年前开始其加息周期后，房地产市场就开始螺旋式下跌。盛宝银行股票策略主管Peter Garnry估计，从那时起，该行业指数的成分股公司将其运营现金流的25%左右用于支付债务利息。由于Aroundtown给出的2023年业绩指引未能达到预期，周三该公司宣布暂停支付股息。

房地产债券市场也开始“亮红灯”。房地产是本月欧元高级公司债券市场唯一亏损的板块，下跌2.6%。在垃圾债领域，该行业的两年违约概率最高，为4.8%。

德国是新的风暴眼？

当前危机的开端或许可以追溯至去年初瑞典房地产股的暴跌。长期以来，瑞典的商业房地产行业一直被视为潜在问题的领先指标，因为这些公司在过去十年中积累了价值数十亿欧元的浮动利率债务。 

如今，德国可能成为新的雷区。Aroundtown去年75%的跌幅超过了瑞典房地产公司SBB，后者已成为瑞典房地产危机的典型代表。

虽然房地产行业通常是杠杆化的，但过去一年，欧洲房地产公司的债务占企业价值的比例飙升至60%左右，为2009年以来的最高水平。欧元区目前的利率为3.5%，而过去十年的大部分时间不到0.5%，这意味着再融资债务的成本可能会更高。

尽管如此， Ostrum Asset Management首席市场策略师Stephane Deo等一些市场观察人士表示，当前的债务水平和正在发生的动荡并不像2008年全球金融危机那样令人担忧。Deo表示：

“我对整个行业并不过分担心。我们正处于风暴的中心，租金尚未上涨，但利率已经上涨。随着利率上升，价格必然会下跌。不过，这只是一种调整，而不是像2009年那样的房地产崩盘。”